仁寿视高综合体可行性报告

  第一章 申报单位及项目情况

  1.1项目申报单位概况

  1.2项目概况

  第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析

  2.1发展规划

  2.2产业政策

  2.3行业准入分析

  第三章 资源开发及综合利用分析

  3.1资源开发利用

  第四章 节能方案分析

  4.1设计依据

  4.2项目能源消耗种类和数量分析

  4.3项目所在地能源供应状况分析

  4.4节能推施

  4.5建筑节能

  4.6能源管理

  4.7节能效果分析结论与建议

  第五章 建设用地、征地分析

  5.1项目选址及用地方案

  5.2 土地利用合理性分析

  5.3本項目用地合理性分析

  第六章环境和生态影响分析“...

  6. 1环境现状

  6.2采用的环境保护标准

  6.3项目对生态环境的影响分析

  6.4生态环境保护措施

  6.5地质灾害影响分析

  第七章 经济影响分析

  7.1投资估算及资金筹措

  7.2财务分析

  第八章社会影响分析

  8.1社会效果影响分析

  8.2社会影响分析结论

  附:营业执照、组织机构代码、项目规划图

  第一章申报单位及项目情况

  1.1项目申报单位概况

  企业名称:仁寿怡宏房地产开发有限公司

  法定地址:仁寿视高经济开发区

  法人代表:张金灿

  注册资本:10000万

  公司类型:有限公司

  经营范围:房地产开发

  1.2项目概况

  1. 2.1项目名称:视高综合体

  1. 2.2项目建设地址

  本项目拟建于天府新区视高经济开发区

  1. 2.3 建设规模与内容

  建设规模:视高综合体总建筑面积69898.04平方米,规划总建筑面积270983平方米。

  建设内容:倾力打造大型图书音像制品采购中心;高端服务、娱乐餐饮、酒店、高档公寓、优质幼稚园为一体的大型商贸城市综合体。结合周边充沛的高校人才和研发资源,以商贸聚人气,力促视高经济发展。

  1. 2.4项目实施进度计划

  本项目从2013年11月开始前期准备工作,然后进行工程建设工作,至2015年6月项目竣工验收,交付使用,总工期为18个月。

  1.2.5项目投资与资金筹措

  本项目总投资60000万元,全部为建设单位自筹资金。

  1. 2.6项目建设背景

  天府新区,以国家级新区的规划理念,承载着“内陆开放门户、国家增长引擎、区域辐射中心、科学发展示范”的使命。近年来,天府新区以高标准规划,高起点建设,高速度推进,已进入快速发展的轨迹,视高经开区作为天府新区的重要组成部分,成都南大门,随着天府仁寿大道的开工建设,视高经开区迎来了大发展时代。

  1.2.7市场分析

  1、投资环境分析

  城市区位

  视高经济开发区位于仁寿县视高镇奋勇村,西临20米宽规划道路,东至景观大道,南到成黑快速通道,北临商业街延伸线。本项目土地面积104.85亩,预计总投资6亿元,项目总建筑面约27.09万平米。

  视高经济开发区其发展规划于2008年5月获省发改委批准,2011年正式被纳入天府新区规划范围。目前视高经开区共签约入驻企业128户。本项目处于视高经济开发区核心位置,距成都新政务中心28公里,双流国际机场32公里,成都第二机场30公里,成都第二绕城高速10公里,成都经济平原区环线高速5公里。国道213线、成赤高速公路、成黑快速通道及拟建的成都市天府大道延伸线、成黄轻轨纵贯园区。天府大道通车后,驱车至成都市仅需二十余分钟;轻轨开通后,乘车至成都更仅需十多分钟,交通十分便利。

  空间发展战略

  HOPSCA(城市综合体)集聚九大功能特征,是综合各类建筑群集聚,是一个高端的造城发展模式,涵盖了城市发展所需要的各种要素和功能。能够成为视高经开区的商业中心,为视高经开区发展及商业档次提升起到重大的驱动作用。

  项目发展目标

  根据HOPSCA“资源共生、聚合增值”的城市精神,结合视高经开区城市特征和项目特征,把项目打造成为国际视高的都市生活中心、魅力视高的城市新名片、视高城市升级的新引擎,全面促进视高城市的快速发展,

  中心城区规划布局

  项目站在视高经开区城市发展的高度,以国际的视野,结合视高商业市场要求,拟把项目打造成为:集“星级酒店、综合购物、时尚休闲、都市娱乐、特色餐饮、商务办公、生活居家”等为一体的现代化都市商业中心

  一、酒店项目

  酒店总建筑面积约20600万平方米,总房间数量约150-200间,并配置大型会议、中餐、西餐、康体中心、娱乐休闲等功能配套,满足消费者的多样化需求。作为视高首个高级酒店,项目高级酒店的打造,不仅提升了视高城市配套的能级,也是视高成都新地标。

  二、大型图书音像制品采购中心

  根据项目定位,项目将配置一个建筑面积18300平方米的大型图书音像制品采购中心,为天府新区及周边企业、各大单位、老百姓提供各类图书、音像制品,丰富文化知识生活。

  三、大型购物中心(含百货与超市)

  根据视高经开区市场特征,项目拟配置一个建筑面积约41960平方米的大型购物中心,打造精品百货和购物超市。

  精品百货店:将引进一家国内知名品牌百货商家,如王府井、仁和春天等同档次的国内知名品牌商家,促进视高商业市场大提升。

  百货卖场附属业态:

  • 电影院;

  • 健身房;

  • 品牌西餐;

  • 美食广场等

  超市:将引进国内知名品牌超市和百货运营商,如人人乐、好又多等。项目超市的打造,将促进视高都市生活方式的进一步发展。

  四、优质幼稚园

  为城市居住配套,为解决园区产业工人子女就近入园的困难,引进类似金苹果幼儿园的优质幼稚园。建筑面积约3000平米。

  3、总体供求情况

  目前视高经济开发区现有人口1万余人,在2015年园区引进的四川科技职业学院和成都信息工程学院将建成投运,预计人口将达到5万人。在2020年园区人口将达到10万人。这将是一个巨大的消费群体和潜在市场。

  4、项目竞争能力分析

  城市综合体,这个在国内新兴的地产模式引起越来越多城市主导者的瞩目。城市综合体凝聚居住、办公、商业、休闲、酒店等各大城市功能于一体,会促使城市向多中心、多特色方向发展,并带动一座城市整体现代化水平的跃升。

  城市综合体是城市发展的引擎

  大力发展城市综合体,或许正是一把开启新时代之门的铂金钥匙。大力发展城市综合体,将有利于提高城市土地资源的集约化,改善城市交通拥堵,吸引更多全球和国内一流企业、一流人才以及资金、技术和信息的聚集,从而像引擎一般为城市现代化建设提供源源不断的动力。

  无数的事实证明,打造高水准、大规模和国际化的城市综合体是一条势在必行之路。

  随着天府新区的快速发展,视高经开区要形成“有特色、无落差”的发展格局,视高经开区必须以“产城一体”的发展理念,进行全面提档升级。视高经开区要实现“产城一体”的发展,实现与天府新区“有特色、无落差”的快速提升,需要一个大型的、现代的商业综合体作为视高经开区升级引擎,促进视高经开区的快速升级。

  目前的天府新区视高经济开发区正处在产城一体化的形成期,怡宏房地产开发公司此时抓住发展契机,成为视高经济开发区新的经济增长点,这是其他开发公司不可比拟的。

  1.2.8

  1.施工场地

  拟建场址地形开阔,交通便利,项目建设地点有空地可做为本期工程的施工场地,无须另外租用施工场地.

  2施工道路

  东西两道便利通行,不影响周边百姓的日常生活。

  3施工能源

  本项目电源由园区供电网络引入,电源引入及配出电缆釆用直埋方式救设施工用氧气,乙炔气由施工单位自备,分散供应,在施工过程中应注意安全.

  1.2.9总体设计方案

  1.2.9.1总体规划

  1、定位:根据项目功能定位,项目最终形成“一街区、一居住、两大卖场”的功能业态组合

  1.2.9.2建筑设计

  设计依据

  甲力提供的用地红线范围及任务书

  规划部门提供的建设项目综合管网设计基本原则

  规划部门提供的城乡规划局建设项目规划条件表

  《民用建筑设计通则》

  《髙层民用建筑设计防火规范》

  《办公建筑设计规范》

  《商店建筑设计规范》

  《汽车库设计规范》

  《汽车库、修车库、侉车场设计防火规范》

  眉山市城市规划管理相关条例

  眉山市规划局提供的规划要点及相关规定

  国家相关建筑法规.规范

  本项目总体设计如下:

  1、 外部空间:

  在商业入口处处置商业公共广场,一方面便于组织大量的商业人流,另一方面有利于形成商业裙楼的公共形象,提升建筑的整体档次。

  2、立面造型

  立面造型的原则是体现该项目在商务区的定位—高端酒店式公寓产品,商业及办公综合体,力求体现大气尊贵的感觉。

  道路交通组织

  道路交通力求简洁实用,路线设计可以使人便捷地到达每个功能入口.同时与基地出入口,域市道路能够很好地衔接,沿建筑周边道路可以满足消防及疏散要求.

  公共停车场,有两个车行出入口,均开向规划四路。南地块:地坱共有三个车行出入口分别开向规划二路和规划四路,地块内部通过消防车道环通并与规划道路连通:南北向内街道路兼做消防车道,保证消防车的快速便捷到达扑救点.本地块有大量的商业办公车流,因此沿南地块三个端角均匀地下车库出入口,使车辆能畅通地由各个入口直接进入地下地库.

  空间布局与功能分布:

  本项目的各部功能:在设计中共包括商业及四栋高层建筑.

  其中四栋高层住宅主体均为21层. 地下停车库拥有1998个车位

  1.2.9.3结构设计

  执行规范

  《建筑结构荷载规范》 (GB 50009-2001)

  《混凝土结构设计规范》(GB 50010-2002》

  《建筑地基基础设计规范》 (GB 50007-2002)

  《建筑工程抗蔴设计规范》(GB 50011-2001)

  1.2.9.4配套工程方案

  给排水工程

  1、设计依据

  总图土建专业提供的资料

  国家现行的工程建设规范和标准

  《建筑给水排水设计规范》

  《建筑设计防火规范》

  《室外给水设计规范》

  《室外排水设计规范》

  2、设计范围

  本项目建筑物的给水,排水工程及消防工程的设计

  3、给水

  本项目水源由市政管网供给,规划从 园区供水管网引入给水管,满足规划区用水量要求.给水主管道环状及枝状布置,消水栓按 米服务半径设置.

  4、排水

  水管网:采取雨污分流制,生活污水经化粪池沉淀处理后排入市政污水管网,雨水经过收集后部分进行绿化带的灌溉,其余部分排入市政雨水管网。

  5、通风部分

  各建筑物内无窗及设固定窗扇的卫生间均设机械排风

  供电工程

  1、供电系统:

  本项目供电电源由市政供电网络引入,电源为380/220V项目区内设总变配电室,各单体建筑物均设低压配电间,以放射或树干式方式为动力及照明供电,并进行电能的再分配和计量.

  2、照明:

  本项目各建筑物内设配电室,由配电室电源总进线动力,照明配电箱,向各层分配电箱以电缆放射式(或树干式)供电.

  各建筑物均按有关规范规定的等级设计防雷系统,本工程配电系统为TN-C-S接地方式,各变电所变压器中性点直接接地,各建筑物电源进线设重复接地.

  供配电设计遵循经济合理,技术先进,节省电能为原则,用电设备选用自然功皁因数髙,损粍低、性能先进的电气产品,

  合理规划供电范围.变电所深入负荷中心,以降低配电线路损耗.

  采用静电电容器进行无功补偿、降低损耗,满足供电部门要求.

  根据各建筑物的功能及用电负荷性质,设置必要的计量表,进行内部考核。

  实施绿色照明,确定科学的照明控制方式,选用髙效节能照明光源。

  项目智能化工程

  本项目规划要求有线电视.网络光缆等涉及信息系统的所有管线均在信息导管内解决.

  为满足现代办公、娱乐等需求,本规划区内将通信、计算和自控等技术运用于各个区域,通过有效的信息传输网络.各系统的优化配置和综合运用,向用户提供先进的安全防范、信息服务.物业管理等方面的内容,为用户创造单权,便捷、高效的使用空间。

  安防系统:在各重点部位设置红外微波报警器,并使用电视监控摄像机实施监视,联动控制.

  物业管理方面:采用先进的.成熟的网络技术和计算机技术,充分利用网络系统,向用户提供高效.优质的服务。用户能在网上查询物业管理信息、安全防范、消防、建筑监控系统,并与物业管理系统互联.

  电梯:髙层每单元设置两部电梯,其中一部消防电梯,平时用作普通电梯,每层设停站。

  消防系统:本项目周围设环形消防通道,结合变频调逨泵房,设消防水池,水池容量应满足用水量最大的一幢建筑消防用水。

  给水管网水压保证灭火时,消火栓的水压不小于10米水柱 (以在面算起)室外消火栓的设置间距不小于120米,并从DN150的给水管上接入.

  1.2.9.5环境保护规划

  本项目建设前应编制环境影响评价文件,对项目实施后可能产生的环境影响做出分析、预测和评估,提出预防或减轻不良影响的对策和措施,报环保局审批.

  环卫规划

  根据社会发展的需要,垃圾釆用定点收集,规划沿本地块内主要道路上设罝若干垃圾分类收集点,每个垃圾收集点设置70 米服务半径内,收集的垃圾经压缩处理后由环卫机构负责清运。

  1.2.10劳动安全卫生

  1、施工期的劳动安全防护

  (1)项目施工期间,对各岗位施工人员,按照国家有关的劳动保护规定配备必须的工作服.安全帽、手套、口罩等劳动保护用品

  (2)在施工现场,加强对材料、设备的检查,杜绝不合格的材料,设备对人员的伤害,加大对安全工作的投人,完善各种安全防护设施。

  (3)项目施工单位要加强对施工人员的安全法律、法规、安全生产知识,安全操作技能教宵并进行严格考核,合格后,方可进场作业.

  (4)在施工现场设固定的安全管理员,对危险性大的脚手架,起重机搭设和拆除,机械设备吊装,用电设备工作,基础土方开挖等进行监督和控制。

  (5)施工单位要规范项目的施工安全行为.

  2、运营期项目区的安全卫生

  (1)建筑物间距、结构设计按安全防火规范有关规定进行;各建筑物按7度设防,以防震灾;各建筑物设置避雷针,以防雷击造成火灾:合理设计住宅内厨房结构,使油烟通过竖向管道向屋顶排放。

  (2)为加强项目区的安全防护,专门设置智能小区闭路监视系统。这种系统的图像监控具有及时、真实,传送信息量大等特点,它将周界防盗报警、防火报警、图像监控,出入口通道管理系统、电脑中心管理综合在一起,形成一个现代化、多功能、全自动的动态综合管理.

  (3)对于易燃、易爆的房间,设备和灯具,均选用防爆型;各种电气设备安装必要的保护元件并进行安全接地保护,同时设罝明显的安全标志。

  (4)項目内设置多处垃圾收集点,使垃圾集中处理,既可减少空气污染又可保证废品的回收再利用。

  1.2.9组织结构

  本项目的工作开展实行总经理负责制,将主要设置办公室,人事部,财务部、材料采购部,预算部、工程部,投资发展部,营销策划部.销售部九个职能部门,各部门之间相互协调,相互 配合,为完成同一个目标而发挥作用。

  1.2.10项目实施进度

  本项目建设期从前期准备.立项,而后进入项目准备阶段、项目施工阶段,项目竣工验收阶段。项目应尽早开办,在项目实施过程中,应妥善安排各项工作交叉进行,以缩短工期,本项目各项工作进度具体安排如下:

  (1)2013年11月至2013年12月,前期准备工作和项目报告编制:

  (2)2014年1月至2014年3月,施工图纸设计及审批;

  (3)2014年3月至2015年6月,土建施工;

  (4)2015年7月,工程验收交付使用。

  从项目申请报告到工程投入使用,预计时间为18个月.

  第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析

  2.1发展规划

  在国外早已发展成熟的“城市综合体”,近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。

  城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。在寸土寸金的综合商业项目开发中,做出这样的决策和规划是需要最高决策者具有过人的魄力和前瞻眼光的。开放式空间包括市民广场,居住区休闲活动广场,大空间尺度的建筑间距及超大绿化园林的高尚社区等。它们为城市增添了市民公共活动场所,为城市增添积聚人气与活力的城市空间,为城市透出蓝天、白云、森林、小溪、诗意…

  城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区,打造城市新地标,创造城市活力之源的商业综合体和居住街区,创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场;同时,在避免城市中心空洞化,减少城市通勤交通压力,打造城市“24小时不夜城”等方面起着重要作用.

  一个崭新的城市综合体即将在面世,它将会给视高人民带来前无仅有的最佳视觉空间,为视高打造一个地标式建筑。

  2.2产业政策

  近年来,国家对住房市场实施调控政策,但并未涉及商业地产,这使得很多城市的两业地产以“城市综合体”等面目出现,同时,宽松的银行贷款政策,让一部分住宅投资者有能力投入到商铺投资中。各种城市综合体的不断问世,商住项目的备受关注,都在说明,在住宅市场遭遇“限购限贷”的政策之下,商业地产走进了一个新的时代,是根据当地的经济发展情况和城市建设需要应运而生的。

  本项目以科学发展观为指导,重视经济社会协调发展,让广大群众共享改革开放发展成果,把不断提升人民的经济水平摆在更加突出的位置,是立党为公、执政为民根本宗旨的具体体现。 该项目建成后,将大大美化城市整体形象,优化投资环境,为视高经济的稳步发展做出贡献,必将受到广大群众的欢迎和拥护。

  房地产开发有限公司符合国家法律法规,符合眉山市的城市规划,达到建筑布局合理美观、基础设施配套齐全.环境洁净优美的要求.同时各级政府,主管部门推行有力的保障措施以确保项目的可行性。

  2.3行业准入分析

  1.从事房地产开发的企业需要具备一定的资质,《房地产开发经营管理条例》对房地产企业的设立、管理做出了明确的规定。房地产开发企业是依法设立,具有企业法人资格的经济实体,为了加强对房地产开发企业的管理,规范房地产开发企业的行为,建设部于2000年3月发市了《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第77号),对房地产开发企业实行资质管理.设立房地产开发企业,除应当符合有关法律,行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:(一)有符合公司法人登记的名称和组织机构;(二)有房地产开发经营所需要的固定的办公用房;(三)注册资本100万元以上;(四)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。

  2、房地产开发行业实行资本金制度,房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例,经济适用住房项目不得低于百分之二十,其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。并专项用于房地产开发项目的建设,接受有关部门的监督管理。鼓励房地产开发企业实行业主工程款支付担保制度。

  3、房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外.

  第三章资源开发及综合利用分析

  3.1资源开发利用

  当今,节约能源已成为世界性的问題之一,各国对能源问題都给予了极大的关注,合理利用能源降低能耗被列为经济发展的重大课题.节约能源是指通过技术进步、合理利用,科学管理和经济结构合理化等、以最小的能源消粍取得最大的经济效益.从资源利用和环境保护的角度看,就是要调整经济结构,减少资源的使用董和提高资源的循环再用量,实施清洁生产,增强经济发展的可持续性。

  资源开发利用及综合利用,强调合理开发利用资源的战略重要性和现实必要性,落实节约资源和保护环境基本国策,建设低投入、髙产出,低消耗、少排放,能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型,环境友好型社会.

  《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出:合理利用资源是贯彻落实科学发展观的需要,即坚持以人为本,树立全面、协调、可持续发展观,促进经济、社会和人的全面发展。

  合理利用资源是建设节约型社会的需要,即建设资源节约型社会,核心目标是降低资源消耗强度,提髙资源利用效率,减少自然资源系统进入社会系统的物质流和能源流的强度,实现社会经济发展和资源消粍的减量化.

  合理利用资源是建立循环经济体系的需要,印循环经济是一种生态,它模拟自然生态系统的运行方式,遵循其特有的运行规律,实现特定资源的可持续利用和总体资源的永续利用,促进经济活动的生态化。

  3.2资源综合利用分析

  《2006年中国可持续性发展战略报告》显示,在世界59个主要国家的资源绩效水平的调查排序,中国资源绩效居倒数第 6位.2005年全国能源效率为34.1%,比发达国家低10个百分点。工业固体废弃物综合利用率从55.8提高到60%,主要再生资源回收利用率提高到65%,森林覆盖率从18.2%提高到 20%,木材综合利用率由目前的60%左右提高到70%用水左右。万元GDP用水量降低20%,单位工业增加值用水低于115 立方米。

  本项目位于视高景观大道和成黑快速通道交叉口,由市政管网供水,能够满足本工程生产、生活需要。生活节水采用节水器具等措施,并且对供水管道、管件和阀门选用质量可靠的节能产品,加强管理,避免跑、冒、漏.滴的发生.同时所有用水单位,都装有计量装置。因本工程用水量不大,对当地地下(表)水资源不会造成不利影响。

  第四章 节能方案分析

  4.1设计依据

  4.1.1设计依据及用能标准,

  1.《中华人民共和国节约能源法》

  2.《中华人民共和国清洁生产促进法》

  3.《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》(国发[2007]15号)

  4.《节能中长期专项规划》(发改环资[2004]2505号)

  5.《中国节能技术政策大纲》(国家发改委、科技部2006年 12月〉

  6.《国家鼓励发展的资源节约综合利用环境保护技术》(国家发改委2005年65号)

  7.《四川省节约能源条例》

  4.1.2项目节能背景分析

  节能是我国经济和社会发展的一项长远战略方针,也是当前一项极为紧迫的任务,目前,我国已成为世界第二大能源生产国和第二能源消费国。特别是近两年来,在国民经济快速增长的拉动下,我国能源需求增长较快,能源紧张业已成为制约经济持续,稳定发展的重要问题。

  节能、节水原则:

  (1)认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范,严格执行节能技术规定,努力做到合理使用资源。

  (2)积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术,严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。

  1.3项目节能背景分析

  我国能源资源相对不足,人均拥有值远低于世界平均水平. 随着经济规模的扩大,能源需求呈持续快速增长,供需矛盾日益突出。能源将是我国当前和今后相当长时期内制约经济和社会发展的瓶颈,关系到我国经济、社会发展目标的实现。节能是一项长期的战略任务,是当前的紧迫任务,是我国的基本国策.因此,现在及可预见的未来,节能,将始终伴随该项目一路同行。

  本项目的实施将有助于改善当地的居住条件和提高人民的生活水平,促进经济的进一步繁荣和社会和谐发展,具有较好的经济效益和社会效益。

  4.2项目能源消粍种类和数量分析

  本项目主要消粍能源为水、电力。

  本项目建成后各种能源消耗情况如下:

  用电量:主要用于照明、电梯、空调、休闲娱乐设施用电。其中不同场所用电负荷与用电系数不同,商业用房用电指标为 60w/㎡,办公用房用电指标为50 w/㎡,车库及设备建筑用电指标为12 w/㎡,初步估算项目总电力负荷约为938.65万kwh.

  用水:项目用水由市政供水管网供给。项目区用水主要为生活用水和室外消火栓用水等,全年用水量为45.21万吨。

  4.3项目所在地能源供应状况分析

  1.能源供应状况

  供电:根据现场供电条件,电源线由市政供电网络引入电源,建变配室和箱式变电站,进线电压为10KV,配电电压为380/220KV,配电方式为树干式与放射式相结合的形式。电源引入及配出电缆釆用直埋方式敷设,

  项目绿地、庭院灯、路灯及其他室外照明采用LED灯. 路灯间距20-30米。

  供水:根据园区管理部门提供,由市政自来水管网供给,规划从 市城市供水管网引入给水管,满足规划区用水量要求.给水主管道环状及枝状布置,消水栓按100米服务半径设置.

  4.4节能推施

  1.项目采取屋面、外墙进行保温隔热处理,采用髙性能的玻璃窗,精心处理构造细部,降低传导系数。建筑设计充分利用自然光,楼梯间等公共场所采用节能型灯具。

  2.LED路灯:LED灯具有节省投资,髙性价比特点明显,使用绿色、环保,一次性投入,长期受益。

  3.在各主要用电场所安装电表计量用电、责任落实到人,并制定先进合理的用电指标,认真考核;釆用节能灯,亮度要适宜.

  4.选用节能型变压器及节能设备,并釆取电容补偿,提高功率因数;用电设备均选用国内节能产品,对负荷变化较大的电机采用变频调速,使其实际功率与符合相适应,达到降低能耗,提高工作品质的作用。

  5.所有用水器具都应选用节水型产品,严格控制各用水点的水压和水景,安装计量仪表,以免管网跑、冒、滴、漏和流速过大或静压过高而造成水资源浪费;对用水点规定合理的消耗定额,安装水表,专人管理,杜绝常流水;加强废水回收利用。

  6.供热、供冷管网在室外和地沟中采用聚氨酯发泡材料保温,降低管道冷热损失。室内釆用超细玻璃棉管壳保温,保护层为铝铂玻璃丝布,以减少热能损耗.采暖供热系统按设计负荷设置,并设有调节控制装置及能蛩计量仪表。

  7.为达到节能目的,除加强管理进行分项计量外,凡材料,设备、卫生洁具.给水龙头.照明灯具均采用节能型。

  8.建立健全节能管理制度,加强节能管理。

  4.5建筑节能

  4.5.1建筑节能标准要求

  根据《居住建筑节能设计标准》,围护结构传热系数和遮阳系数艰值如下:

  门窗密封性指标:项目所在地建筑不低于国标《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》(GB7107)规定的Ⅲ级水平,相当于窗户每米缝长的空气滲透量:QL≤ 2.5m3/(m·h)。

  4.5.2建筑节能措施

  为了贯彻国家节约能源的政策,扭转在寒冷地区和冬冷夏热地区的居住建筑采暖能耗大,热环境质量差的状况,通过在建筑设计和采暖设计中釆用有效的技术措施,将单位建筑面积能粍控制在较低的水平.

  1.根据项目所在地区的气候条件,建筑物釆取南北朝向,条形结构,窗墙比不大于30%。

  2.外墙:建筑物均采用5mm厚聚苯乙烯泡沫板保温.传热系数为0.61,比节能标准低39%。

  3.屋面:采用坡屋面构造,从下到上构造层次依次为:钢筋混凝土屋面板,15mm水泥砂浆找平层,80mm厚聚苯乙烯泡沫极保温,防水涂料层.传热系数为0.58,比节能标准还低27.5%。

  4、采光:在灯具选择中,釆用节能型光源。走廊及楼梯间照明采用定时供电、声控、光控等智能化的自动控制系统,以达到节约照明用电和延长照明产品寿命的目的:道路照明尽量选用太阳能LED光源.

  通过有效的节能措施,本项目的围护结构热工性能可达到以下传热水平。

  4.6能源管理

  4.6.1管理组织和制度

  在能源管理制度建设方面,设置节能管理机构,制定从能源采购,计量、统计、运营过程管理和定额考核等一系列的能源管理制度,并以经济责任制的方式严格考核,促进企业各项节能工作的有效展开。

  4.6.2能源计量

  建立能源计量系统,加强计量管理,配备相应的仪表和设备、建立能源计量器具台帐、计量器具档案;

  建立能源统计工作制度,对涉及能源购入贮存,加工转换,输送分配和最终使用四个环节分类统计。

  4.7节能效果分析结论与建议

  本项目是由怡宏房地产开发有限公司开发建设的,项目建设釆用先进的设备和国家要求的节能型建筑设计、建筑材料,项目建设符合国家产业政策。

  经过分析、比较,企业针对本项目的具体情况,制定合理利用能源及节能的技术措施,有效的降低了各类能源的消耗.项目建设选用了目前国内先进的设备和节能型设计.建筑材料,围护结构传热系数低于《居住建筑节能设计标准》的传热系数,由此,最终建筑面积单耗低于国家标准要求。项目使用的主要能源种类合理,能源供应有保障,从能源利用和节能角度考虑,项目是可行的。

  第五章 建设用地、征地分析

  5.1项目选址及用地方案

  1.建设地点:无饮水源地、自然保护区.文物景观、重要军事设施等环境敏感点;现在的勘探结果表明,项目选址不会安全。根据市发展规划,项目选址及项目的建设不会影响防洪、排涝、通航、通信. 因此,项目选址适合本项目建设.

  2.占地面积:69898. 04(104.85亩)平方米;

  3.土地性质:商业用地(B1)兼容住宅用地(R2),其中商业建筑面积大于计入容积率总建筑面积的51%

  4.土地使用权:通过招拍挂方式取得该地块的土地使用权

  5.2 土地利用合理性分析

  本项目占地面积:69898.04平方米,

  规划总建筑面积:270983平方米,

  (一)地上计容建筑面积:207213平方米

  1、住宅建筑面积:90150平方米

  2、非建筑面积:117063平方米

  (1)、商业建筑面积20600平方米,

  A、酒店建筑面积:20600平方米

  B、大型图书音像制品经营建筑面积:21300平方米,

  C、大型购物中心建筑面积:41960平方米,

  D、幼儿园建筑面积:3000平方米,

  E、其他商业建筑面积:29785平方米,

  (2)、配套设施建筑面积:418平方米,

  A、物管用房建筑面积:250平方米

  B、治安用房建筑面积:100平方米

  C、对内公厕建筑面积:68平方米

  (二)地上不计容建筑面积:63770平方米

  1、一层架空层建筑面积:1035平方米

  2、地下车库建筑面积:62320平方米,

  3、社区用房建筑面积:195平方米

  4、综合文化活动室建筑面积:220平方米

  项目选址恰当、建设规模合理,符合我国有关土地管理政策法规的要求。

  5.3本项目用地合理性分析

  容积率

  容积率是指项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值.容积率直接涉及到项目区的舒适度,容积率越低,舒适度越髙,反之则舒适度越低.该项目为城市商业综合体,总体的容积率为2.965该项目的舒适度良好。

  建筑密度

  建筑密度是指项目用地范围内所有建筑的基地总面积与规划建设用地靣积之比。建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念。该项目建筑密度为39.97%,满足相关建设规定.

  绿地率

  绿地率是指居住区用地范围内各类绿地的总和与项目区用地的比率。绿地率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。该项目的绿地率为25.20%满足绿化要求。

  第六章 环境和生态影响分析

  6.1环境现状

  本项目附近无饮水水源地,自然保护区.文物景观等敏感点,环境现状良好。

  6.2采用的环境保护标准

  《建筑项目环境保护管理办法》(86)国环字第003号

  《建筑项目环境保护设计规定》(87)国环字第002号

  《环境空气质量标准》

  《大气汚染物综合排放标准》

  《地面水环境质量标准》

  《污水综合排放标准》

  《污水排入城市下水道水质标准》

  《城市区域环境噪声标准》

  《建筑施工场界噪声限值》

  《城市区域环境振动标准》

  6.3项目对生态环境的影响分析

  6.3.1施工期

  本项目在施工建设过程中,对环境会造成一定的影响,其主要的影响因素包括:汽车运输扬尘、材料堆罝产生的无组织粉尘,施工弃土及建筑垃圾、施工机械排放的废气、施工队伍的生活污水、施工设备和作业噪声。

  6.3.2运营期

  项目在运营过程中产生的污染物主要是用户曰常生活产生的污染物,主要是生活污水、曰常生活垃圾。

  6.4生态环境保护措施

  1、对于项目施工过程中,造成的粉尘污染,将采取以下的防护措施:(1)车辆运输弃土、石灰、砂石时,加盖苫布;

  (2)对施工场区和道路定时洒水:

  (3)使用商品混凝土、以减小扬尘及嗓声影响;

  (4)开挖的土方即时清运。

  2、项目施工过程中,产生的弃土将首先用于小区绿化,其余外运。产生的建筑垃圾待按照环卫部门的要求运至指定的垃圾填埋场予以处理,对于项目运营过程中产生的生活垃圾,将在小区内设立若干垃圾箱,定期集中送至垃圾转运站,然后由市区环卫部门负责运至指定的垃圾厂,予以处理。

  3、项目施工过程中,将采取一些措施预防噪声污染,包括: 合理安排施工布局,高噪声作业夜间禁止进行;在施工场界设置维护设施,采取立面密闭网的维护方式,以减小对周围环境的影响.

  4、项目施工和运营过程中,产生的生活污水将首先经化粪池处理,在水质符合《污水排入城市下水道水质标准》后再排入市政污水管网。

  5、对于项目施工过程中产生的废气,要严格控制排放标准、如有必要,加装净化装置。运营过程中,将有选择的引入环保、髙效的天然气,以减少对环境的污染‘

  通过实施以上的环保措施,项目在施工和运营过程中,将切实保护环境,达到环保部门制定的各项环境保护标准,环保效果明显.另外,项目建成后,还将采取一系列绿化美化环境的措施,使环境质量得到进一步提高。

  6.5地质灾害影响分析

  拟建场地地形简单,地貌单一,地层岩性均一且层位德定,无不良地质现象存在,适于建设本项目,

  第七章 经济影响分析

  7.1投资估算及资金筹措

  7.1.1编制依据

  2006年四川省建筑工程概算费用定额

  2008年四川省建设项目预算及其它费用定额

  国家计委关于加强基本建设在中型项目概算中“价差预备费”管理有关问題的通知

  国内设备及材料现行市场价

  依据2006年国家发改委,建设部颁市的《建设项目经济方法与参数》《第三版》;2007年1月1日国家财政部颁发的《企业财务通则》和《企业会计准则一基本准则》。

  项目承办单位提供的有关数据

  7.1.2投资估算

  建筑安装工程费:是指建造房屋建设物所发生的建设工程费用和安装工程费用等,本项目采用概算指标估算.

  该项目髙层及商业建筑釆用框剪结构,停车场及道路釆用混凝土路面,采用概算指标估算法,故本项目建筑安装工程费用估算为50000 万元。

  1.土地费用:本项目土地费用为 7650万元.

  2.下列工程建设其它费用按有关文件进行编制。

  (1)《建筑材料执行眉山市工程造价信息》中所颁布的材料价格。

  (2)建设单位管理费:按财建有关规定计算。

  (3)建设项目前期工作咨询费按有关规定计算。

  (4)工程监理费:根据相关规定计算

  (5)工程勘察设计费:按有关规定计算

  (6)工程保险费:按相关文件规定缴纳。

  (7)建设单位临时设施费:按有关规定计算“

  项目总投资估算为60000万元。

  3.项目开发建设投资估算及资金筹措本项目总投资60000万元,资金筹措:全部为仁寿怡宏房地产开发有限公司自筹资金.

  7.2财务分析

  7.2.1评价依据

  (1)评价方法和参数依据

  根据2006年国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版

  (2)财务会计依据

  本报告财务问题依据2008年国家财政部颁发的《企业財务通则》《和企业会计准则-基本准则》

  (3)数据认可

  报告采用的投资、价格等财务会计数据均经项目承办单位认可.

  7.2.2财务数据分忻

  销售收入:

  根据项目所处位置,周围环境条件和房地产市场的趋势预测,考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素。所有商业公寓、商铺、车库均面向市场销售,其中:地上商铺销售单价9000元/平方米;地上商业公寓销售单价3600元/平方米;车库销售单价50000元/个,以上数据表明,本项目销售风险相对较低,资金回笼较有保障.

  营业税金及附加根据国家有关税收政策缴纳

  盈利能力分析

  预计本项目销售收入80000万元,营业税及附加税总计为4000万元.

  总投资收益率表示总投资的盈利水平,系指项目达到设计能力后正常年份的净收益与项目总投资的比率。

  预计本项目总投资收益率为33%,该收益率不小于行业平均的投资收益率或投资者要求的最低收益项目可行。

  项目资本金净利润

  项目资本金净利润表示项目资本金的盈利水平,系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润与项目资本金的比率.经计算,本项目资本金净利润率为18%。

  结论

  目前随着房地产市场管理的不断走向完善化,本公司加强企业管理、不断提高房屋建设的质量,综合各项不确定因素在不同变化率下的指标分析得出结论,本项目具有一定的财务盈利能力和抗风险能力,项目在财务上是可行的。

  第八章社会影响分析

  8.1社会效果影响分析

  本项目的实施,符合产业政策和区域经济发展规划,符合 市的城市规划的总体要求。对当地的繁荣和经济的发展起到了促进作用,提高并改善了当地居民购物,休闲.娱乐、餐饮.居住环境,产生了一定的经济效益。本项目设计新颖,格局合理,环境优美,基础配套设施完善,对加快推进城市发展进程具有重要意义和作用。

  同时,本项目的实施也解决了农民工就业问题,增加了农民的收入,在一定程度上起到了拉动经济发展、提高人民生活水平的作用。

  综上所述,按照统筹协调区域.城市发展的科学发展观、科学规划和整合土地资源的开发利用的原则。该项目不仅可以满足当地快速发展的需要,而且还从侧面带动了其相关行业发展,如建材、运输等行业。故该项目的建设是可行的。

  8.2社会影响分析结论

  该项目合理开发并有效利用资源,区域布置合理^符合国家法律、符合国家宏观调控政策.符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策,行业准入标准和土地利用总体规划。

  该项目是适应当地房地产市场发展需要的工程,为市广大居民提供了一个实用性,舒适性、合理性相结合的购物及办公场所。分析表明,该项目良好的经济效益和社会效益。

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