2017中国房地产深度报告

  • 时间:2017-05-01 12:15 编辑:眉山购房网 来源:眉山房产网 阅读:3649
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摘要:眉山购房网发布:2016年,中国房地产经历了充满变数与挑战的一年,在去库存与调控基调下景气度依然上升,行业在变革与转型中继续前行。

  眉山购房网发布:2016年,中国房地产经历了充满变数与挑战的一年,在去库存与调控基调下景气度依然上升,行业在变革与转型中继续前行。顺势而为,抓住市场机遇,领先企业已经突破3000亿销售大关,2017年更将掀开万亿时代房地产新的篇章。

  并购整合、多元布局、跨界合作、模式创新等元素,成为了房企在激烈市场较量中的制胜法宝。企业间并购加速也表明房地产业的行业集中度大幅提升,而强者恒强、弱者淘汰的市场机制更是让房地产进入重新洗牌的阶段。

  时光流逝,历史将见证哪些企业会走得更远,哪些战略、哪些模式在市场整合的年代更加合适、更加优秀。

  观点指数继续联合众多研究机构、金融投行、房地产开发企业、投资机构及主流媒体,共同盘点当下中国房地产界最具有代表性的企业,寻找堪称伟大(Great)的房地产企业,勇于追求光荣(Glory)的房地产企业,所有可以跻身中国最优秀行列的房地产企业群体(Group),共同构建出专业和极具影响力的“2017中国房地产100榜”。

  市场综述

  1、创纪录2016年:从2.4万亿到10万亿,用了不到十年时间完成

  2016年,中国经济和房地产的繁荣气象相辅相成,宽松货币政策和行业政策成为楼市一路走高的主要原因。

  这一年,房地产政策是从宽松到持续收紧的过程:上半年关键词为“去库存化、因城施策”,房地产投资回暖及商品房销售量价齐涨。下半年,随着热点城市房价地价快速上涨,政策开始分化,热点城市密集出台调控政策。同时,加强房地产长效机制建设,区域一体化、新型城镇化等继续推进,为房地产长期健康发展积极构建良好环境。

  从国家统计局公布的2016年全国房地产开发投资和销售情况可以清晰看见,上半年特别是5月份之前,房地产开发投资增速强势增长,商品房销售增速也是节节攀升。下半年,市场一路飞涨的局面开始转变,趋向稳中有降。

  2016年,全国房地产开发投资102581亿元,比上年名义增长6.9%(扣除价格因素实际增长7.5%),增速比1-11月份提高0.4个百分点。

  值得注意的是,商品房销售额达到117627亿元,同比增长34.8%,而且首次超过10万亿大关,创造了房地产行业的一个新纪录。

  对比2008年以来全国商品房销售金额、面积及增速,2016年度销售金额及销售面积增速之亮眼,仅次于2009年“四万亿”救市刺激政策出台之后的房地产大年。

  2008年,全国商品房销售金额仅为24071亿元,在这个数字基础上增长75.5%,比起在2015年87281亿元的基础上增长34.77%,显然很难相提并论。

  从2.4万亿到10万亿,中国房地产用不到十年的时间就已走完。

  根据历年销售金额及销售面积计算,我们可大致得到当年全国商品房销售均价数据。从表中可以看出,自2010年登上5000元每平方米门槛之后,全国商品房销售均价稳定在5000-6000元的时间长达三年。

  这三年正是2010年开启“史上最严厉”房地产调控之后的时期,房价也因此没有出现过快上涨的现象。2013年突破6000元门槛之后,又是连续三年的房价稳定期,直到2016年突破7000元关口。

  根据2016年中央经济工作会议确定的“建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,保持房地产市场稳定”最高层决策思路,可以预期,接下来的2017年,稳定仍然是最关键的。

  2、稳中求进2017年:房子是用来住的、不是用来炒的

  2016年,房地产成交量价齐涨的局面已经落定,但随着10月份开始全国二十多个重点城市出台房地产调控措施,楼市基调从“去库存”转向“抑泡沫”。

  全国房地产销售达到10万亿新高之后,房地产行业走势又将如何?从最高决策层传递出的信号我们可以发现,2017年房地产最关键的一个词已经明确——就是“稳定”。

  2016年12月中旬召开的中央经济工作会议,用了大量篇幅对2017年及更长期的房地产行业发展进行了战略性定位,包括因城施策,建立长效机制,限制投机性需求,增加土地供给,发展大都市圈等。

  中央经济工作会议公报明确,房地产行业要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。

  大方向上,2017年房地产行业要防止大起大落,房子要回归居住属性,同时还要研究建立长效机制。

  结合中央经济工作会议之前召开的中央政治局会议精神,明确提出“稳中求进”的工作总基调,房地产方面的描述则是“加快研究建立符合国情,适应市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制”,可见,“平稳健康发展”或者说“稳定”就是2017年房地产的主基调。

  房地产政策方面,预计2017年仍将偏紧,或难有松动。从过往历史看,房地产调控持续时间基本都超过一年,至少上半年政策仍将持续收紧。

  另一方面,房地产长效机制的建立肯定不会一蹴而就,短期内仍然需要以政策调控为主,直至长效机制的逐渐出台。

  2月23日,国务新闻办公室举行房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会,住房和城乡建设部部长陈政高在会上表示,建立房地产的基础性制度和长效机制意义重大,现在具备了建立的条件。

  2月28日,中央财经领导小组第十五次会议中,国家主席习近平表示,要建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,充分考虑房地产市场特点,紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。

  从高层最新表态来看,房地产的基础性制度和长效机制的建立正在加速推进。

  3、分化的楼市:三四线城市去库存仍然任重道远

  2016年,中国房地产市场量价齐涨的局面并非全国步调一致,如果要用另外一个关键词来总结2016年楼市,“分化”或许比“量价齐涨”更加合适。

  国家统计局发布的《2016年12月70个大中城市新建商品住宅价格指数》显示,北京、上海、深圳、广州、南京、杭州、厦门、福州、武汉、合肥、郑州、无锡等为代表的一线及热点二线城市,12月房价同比涨幅仍然超过20%,最高的合肥、南京、厦门接近或超过40%。

  分化不仅发生在一二线城市之间,二三线城市之间的房价分化也在扩大,甚至部分二线城市房价猛烈上涨的同时,三四线城市房价始终处在微涨或者下跌的状况下。

  当然,除了城市房价的分化,房地产政策也执行的是“因城施策”,热点一二线城市限购限贷,三四线城市仍然鼓励“去库存”,这是2016年的楼市生态,而2017年相信也将持续。

  在这样的背景下,房地产企业如何适应分化的局面,跟随不同区域、不同城市调整企业的战略,就成为了生存与发展的关键。

  房地产库存方面,一二线城市经过近一年的去库存之后,基本可以说完成了任务,但是三四线城市仍然任重道远。

  住房和城乡建设部部长陈政高2月23日出席房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会时表示,2016年,房地产去库存取得初步成效,商品住宅待售面积2015年末是4.52亿平方米,2016年年末降到4.03亿平方米,下降11%。

  “2017年,要继续抓好三四线城市去库存,解决三四线城市库存过多的问题。”陈政高如是说。

  除了楼市分化,房地产企业的分化也异常明显,此部分内容将在报告后续榜单点评与分析内容中详细论述。

  4、狂飙的土地:地价上涨,是怎样的一种感受?

  与一二线房价量价齐涨相对应的是,土地市场价格也在持续上涨。

  “春江水暖鸭先知”,2016年初,对于行业形势最为敏感的一批房地产企业,策略也已经由扩张转向收敛,并持续回归一二线。大量的资本和企业涌向一二线核心城市,造成的结果就是争夺稀缺土地资源的状况日益激烈,而地价高企必然透支未来房价上升空间。

  国家统计局发布的数据显示,2016年,房地产开发企业土地购置面积22025万平方米,比上年下降3.4%,降幅比1-11月份收窄0.9个百分点;土地成交价款9129亿元,增长19.8%,增速回落1.6个百分点。

  从上述图表可以看出,虽然土地购置面积同比仍然在下降,但月均增速曲线则是一直在上涨。实际上,造成地价上涨的原因并不仅仅是在需求端。在供给端,一线和部分二线城市土地实际供给远小于供给规划。

  数据显示,2006-2010年16个代表性城市建设用地供给规模仅占供地计划的9%,2011-2014年建设用地供给规模仅占2011-2020年供地规划的8%。土地供给匮乏抬升了地价,地价上涨也会导致房价上涨。故此,中央经济工作会议针对供地特别提出,要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。

  回顾2016年,可以说是中国房地产有史来地王最密集的年份,高总价、高单价、高溢价率地块普遍出现在一二线城市,“地王”已经不再是新闻。

  据统计数据,南京、上海、杭州、苏州、天津等多个城市土地成交金额超过1000亿元,从溢价率、楼面价方面来看,都超过了历史水平。

  以北京为例,北京土地整理储备中心数据显示,2016年平均楼面地价达37476.43元/平方米,同比上涨了298%,创历史新高。

  因为土地价格高涨,造成2016年房地产产品出现“豪宅化”和“高端化”现象,预计2017年将延续这种局面。

  榜单说明

  1、榜单如何产生?

  2017中国房地产卓越100榜由卓越100榜、上市企业30强(地产G30)、分榜单、区域榜及单项奖组成。

  筛选城市范围:中国大陆区域(含香港特别行政区、澳门特别行政区),主要覆盖面为“北上广深”四大一线城市,以及房地产发展活跃的二三线城市。

  企业甄选标准:2016年度在中国内地有项目运营的房地产开发企业、综合投资运营、建材配套等相关产业链企业。

  项目甄选标准:2016全年在售的各类房地产项目。口径统计时间:营运指标统一截取时间为2016年1月1日-12月31日;财务指标统一截取时间为2016年6月30日。

  数据获取方法:营运指标统一截取时间为2016年1月1日-12月31日;上市公司财务指标统一截取时间为2016年6月30日半年报,同时结合观点指数研究模型全年追踪的财务数据。

  品牌、管理及模式指标调研方法:采用问卷形式进行公开行业调查,同时结合观点指数研究模型获取的企业样本指标,公开问卷调查覆盖开发企业、金融投资机构、咨询策划及专业机构、传媒等。在调研过程中,部分企业要求数据不对外公布,评审委员会对此表示理解及尊重。

  观点地产新媒体向六万余家房地产开发企业、咨询策划机构、金融机构、媒体发出年度卓越100榜调查问卷,同步进行网络、微信投票,回收有效问卷12736份。

  调查问卷发放区域覆盖全国各地,发放对象包含开发企业、金融投资机构、咨询策划及专业机构、传媒等。

  研究数据系统:观点地产新媒体指数研究部门长期跟踪房地产企业表现、行业动态、经济走势,并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据。将实时、准确的数据与深度的分析相结合,采用实地调研、问卷访问、企业访谈、资料检索、历史研究、数量统计构建独特的观点指数数据分析模型体系。

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