3月1日起,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(以下简称物权法解释(一))正式开始实施,作为普通家庭财产中最为重要的房屋,如果因为房屋权属争议而对房屋产权证的登记有异议;或者在产权人不知情的情况下,自己的房产证遭篡改,那么到底是应该先进行民事诉讼,还是应该先打行政官司呢?
近日,《法制日报》记者采访了北京市房山区人民法院民二庭法官孙静波,听法官为您详解,房产证出了问题,到底如何诉讼才能最有效地维护自己的合法权利。
审查不严导致房产莫名过户
李强有一个弟弟,两人小时候都和父母住在父母的房子里,成年后,李强便搬离了家里,而弟弟李华始终和父母共同居住。父母去世后,家里的老房子面临拆迁,李强认为,房子是父母的遗产,自己和弟弟都有继承权。可李华却突然拿出一份房产证,上面记载的房屋产权人已经变成了李华的名字,并对哥哥说:“这房子根本就不是父母遗产,早就是我的个人财产了。”
看到房产证,李强很气愤,他认为根据父母生前工作单位出具的证明材料,房子的产权人应为父母,弟弟无权将房屋登记在自己名下,相关登记机构在办理产权证的过程中审查不严格。可是,明知道房产证有问题,是该直接提起继承纠纷之诉,确定遗产份额呢?还是先启动一个行政诉讼撤销弟弟手上的房产证,而后再打继承官司呢?
李强的困惑,张女士也同样面临着。
张女士夫妇共同购买了一套商品房,登记的产权人是张女士夫妇俩。让张女士没想到的是,自己的独生儿子小高竟然私刻假公章,伪造了一份继承公证文书,称张女士夫妇均已去世,留有商品房一套,因此身为独生子的自己是唯一合法继承人。拿着这份伪造的公证书,小高到当地产权登记机构以遗产继承的方式办理了房屋产权登记变更手续,房屋的产权人就这样变成了小高。
张女士夫妇得知此事,立刻与公证机关核实,公证机关随即出具了一份证明文件,证实小高向产权登记机构提交的继承公证文书为虚假文书。张女士夫妇据此要求产权登记机构将自己房子的产权人变回来,但迟迟未能得到办理。
此时,张女士夫妇面临的问题在于:是直接提起一个行政诉讼,要求产权登记机构办理涉案房屋产权变更登记,还是先到法院打一个民事官司,确认自己健在并为该诉争房屋的所有权人,而后再提起行政诉讼?
房屋权属有争议打民事官司
对于李强和张女士的烦恼,孙静波法官解释说,其实他们面临的是同一个问题:当包括房产证在内的不动产权证发生争议时,当事人应通过行政诉讼还是民事诉讼行使自己的权利。
根据我国物权法的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记才发生法律效力,法律另有规定的除外;不动产登记簿是物权归属和内容的根据;不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
这就意味着,产权登记是不动产物权变动的生效要件,而登记行为是由行政机构依职权作出的。目前,产权登记的审查主要还是对相对人提交的书面材料进行形式审查,所以不能排除登记内容与真实的权利归属存在偏差的情形。当这种情况出现时,真正权利人的权利如何保护呢?
物权法解释(一)第一条和第二条给出了明确的答案:因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理;当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外;当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。
根据这项规定,如果当事人想要确认的是争议的不动产归谁所有,或者不动产的权利是基于什么原因产生、变更、消灭的,就应该提起民事诉讼。李强与弟弟之间的纠纷就属于这种类型。
政府登记错误应提行政诉讼
李强和弟弟对房屋权属的争议属于平等民事主体之间的争议,虽然弟弟拿出了一份房产证,但李先生仍然可以在民事诉讼中,通过提交相反的证据推翻上述房产证,请求法院查明房子真正的权利人到底是谁。然后,再以此为基础,确定能否继承以及继承份额。
张女士面临的则不是这种情况。张女士夫妇与自己的儿子小高对房屋的权属并不存在争议,且公证机关已经证明了登记机构据以办理产权变更登记的公证文书是虚假文书,在这种情况下,登记机构没有及时更正自己错误的登记行为,张女士就可以直接通过行政诉讼,请求撤销小高的产权登记证书,将房子权属变更回自己名下,不需要先打一个确权诉讼了。
“也就是说,如果当事人的目的仅仅是要确认不动产的产权登记行为本身违法,例如登记机构无正当理由拒绝办理登记、登记内容与对应证明材料不相符、依据被认定为无效或违法的证明材料办理的登记等,就应当提起行政诉讼。”孙静波说,物权法解释(一)对于房屋权属登记争议的规定,简而言之就是:房屋有权属争议,打民事官司;权属无争议,只是认为登记行为违法,打行政官司。
