(眉山购房网报)3月1日起,不动产登记条例正式实施,业内普遍认为这是在为房产税开征摸底铺路,而征收方式可能是“一套房免税,两套房低税,两套以上房高税”。
作为一项长期实施的政策,不动产登记将会影响到我们所有人。那么,不动产登记下,如何合理配置手中房产?本周,记者从微房产留言中选择了8个有代表性的问题,请专家进行解答,希望对大家有所启发。
中小城市只留两三套中心区住宅
王女士:我在一座中部地区的三线城市生活,在过去5年中买了多套房投资,已经有了很大的升值。考虑到以后少交税,应该怎么处理这些房产?
中经联盟秘书长陈云峰:未来征收房产税,很大可能是按套征收。多套房特别是第三套以上的,可能就被认定是投资性的,会有递进的税率,房产越多,税率越高。
在三线城市,目前人口基本上是净流出的,没有那么多人需要那么多房子。未来征收房产税对你影响会比较大。首先不能空置,可以考虑出租,如果租金不抵物业、取暖、交税的金额,持有就会成为一种负担,则应考虑将其出售。
总体上看,中小城市的业主最多保留两三套中心区的普通住宅,新区、郊区的房子配套落后,产业导入的渠道依然很窄,会使得其物业的投资价值比较低。
北京留一套,孩子老家上学留一套
刘女士:我和丈夫在北京工作、生活,也已经在北京买房。另外,我在老家山东临沂有一套房,在丈夫老家山东济南也有一套房。由于没有北京户口,儿子跟随爷爷奶奶住在济南上学,临沂的房产暂时空置。我家这三套房应该如何合理处置?
中经联盟秘书长陈云峰:大城市特别是一线城市,人口还是在涌入,购房需求和消费能力也有微涨的潜力。如果你生活在大城市,在中小城市的故乡有房子,从提高投资效率来说,中小城市的房子可以全部卖掉。但目前来看,你家在北京和在济南的住房需求都是刚需、自住性质的。房产税征收细则还没有出台,建议你保留北京和济南的房产,临沂的房产可以考虑出售,将资金用作别的投资。
一线城市中心区可以考虑入手
宋先生:我们一家在北京生活多年,现在有了一定的积蓄。为了孩子教育考虑,想要在海淀区某重点中学附近买一套房,也方便日后升值之后再出售。但恰逢不动产登记,政策、市场前景均不明晰,究竟该不该入手?
泰禾集团品牌总监沈力男:一线城市楼市本身的问题就不是很大,中心城区更是借各种优质的配套而保值。北京很多住宅能够卖出“天价”,一个主要原因是有名校在旁边。所以,问题的关键还要看房子有没有市场。在北京,有三套四套都不愁租、不愁卖的,就算征收房产税,这些价值最终还是会转嫁到买家头上。
旅游地产小公寓建议出售
张女士:我在山东某沿海旅游城市购入了一套40平方米的产权式酒店公寓。算上这套房产,我家已有4套房产,为了避免多征税,这套旅游房产是否应该出售?
某房地产研究员:未来产权酒店会有很大的冲击,可能收入还抵不上税费,养一个房子还要贴钱。而且产权酒店的使用率非常低,一年去几次,住酒店完全可以解决。从投资的角度出发,旅游地产升值很慢,所以建议出售。
同时,对于一些城市规模小、本地居民消费力弱的城市,其旅游和养老项目也缺乏盈利空间,此类物业看似总价低,实则是烫手山芋。
办公、商铺投资 风险主要看位置
王先生:我在北京、深圳共持有一套商务公寓和一处商铺,目前正考虑出售其中一处物业,以规避不动产登记带来的投资风险。我想知道,写字楼、商务公寓的风险是不是要比商铺小一些?
亚豪机构市场总监郭毅:散售型写字楼前几年比较少,但是这两年的市场供应正在逐年增长,同商铺相比其风险并不能简单地做比较。同理,一个小区的临街底商,位置好的和差的价钱能差五六倍,所以无论投资写字楼、商务公寓还是商铺,主要还是看位置。
市中心高价商铺 并非“碰不得”
李女士:我一直想在北京国贸附近投资一处商铺,但由于价格很高,迟迟未能入手。近日有朋友说,不动产登记、房产税呼之欲出,传统市中心的天价商铺最好别碰。这种说法有道理吗?
上海易居房地产研究院副院长杨红旭:“不要碰传统市中心的天价商铺”这一说法值得商榷。因为不动产登记政策对于市场的影响主要还是在于住宅类产品。商铺类产品有不少属于公司持有经营的,受这一政策的影响比较有限。其实,高价的核心区商铺是否值得投资,主要还是看经济环境、商圈氛围和投资空间等。
郊区商铺投资要谨慎
黄先生:我在重庆的新区购买了多套商铺,都是新楼盘的临街商铺。不动产登记下,未来商业是否还有投资价值?
某房地产研究员:受电商冲击,商铺的出租、出售难度加大,而商铺的价格又比普通住宅要高,因此近两年投资回报率并不理想。特别是城市的郊区、新区的商业物业,由于居住人群较少,养铺时间较长,投资风险较大,尤其是“场内铺”最危险,要谨慎投资。
累进税率超2%,商铺投资回报大减
吴女士:我家经商多年,名下有多处商业物业分布在北京、杭州、无锡等一二线城市的繁华地带。不动产都要登记了,我很关心这些商业物业的投资回报率是不是会受到冲击?
中经联盟秘书长陈云峰:这个是有前提的,如果说将来的房产税是按照套数实行累计递进税率,而且累进税率超过2%的话(房产税的起点,国外惯例为约0.7%),才会影响到商业地产的投资回报率。一线城市的商业物业回报率还算高的,基本上是3%-5%,很多地方徘徊在2%-3%。如果商业也和住宅一起累计的话,投资回报率就接近零了,那么包括写字楼商业、产权式酒店等都会受到很大影响。
