林木雄
（眉山购房网报）2015年，对于第一太平戴维斯是不同寻常的一年。创始于1855年的第一太平戴维斯已走过160年的历程，也在2015年迎来进驻中国的二十周年。
1995年，时值中国房地产市场的调整时期。刚刚踏足这个新兴市场的第一太平戴维斯，开始意识到了中国房地产市场的巨大潜力，由此展开二十年的拓展之旅。
7月一个炎热的中午，第一太平戴维斯华南区董事长林木雄先生在广州珠江新城与观点地产新媒体展开对话，详实地讲述了第一太平戴维斯的华南故事，讲述了这家百年房地产顾问企业的生存之道与发展理念。
华南故事
2015年，第一太平戴维斯在南中国已成为以广州为核心，辐射珠三角及整个华南地区的房地产综合服务企业。回溯第一太平戴维斯在华南区的起点，应从广州说起。
1992年，广州世界贸易中心大厦落成投入使用。作为广州第一座甲级商业写字楼，世贸中心是广州最早引进香港物业管理模式的项目之一，而担任香港模式“引路人”角色的，就是第一太平戴维斯。
1993年，广州天河城启动建设，如今已成为广州商业地标。在天河城的开发建设过程中，同样可以追寻到第一太平戴维斯的参与足迹。
彼时，天河城集团前身天贸集团在开发建设广州天河城前，开始思考应如何推进现代化购物中心的管理模式。与天贸集团展开合作的第一太平戴维斯，全程参与协助广州天河城物管中心组建、商场管理运营等工作。
决定借智香港专业的房地产服务公司的决定，最终奠定了广州天河城物业管理的基础。
在广州尚未拥有成熟的现代物业管理经验之时，以第一太平戴维斯为代表的专业房地产顾问公司，成功地将港式物业管理中的酬金代理模式、费用与服务系统制度等基础带到内地，同时也用专业能力为自己打开了内地拓展的大门。
谈及最初与内地房地产市场的接触，林木雄称，给他印象最深刻的是内地房地产从业人员的职业态度，“当时对国内企业的了解还不太多，但已经看到从业人员同样对于工作抱有非常勤奋的态度。”
1993年，林木雄加入第一太平戴维斯香港公司。2003年从香港被委派至广州负责开拓中国南区的业务，带领第一太平戴维斯在华南开启了开疆拓土的历程。
2003年，林木雄开始负责组建深圳分公司，当时的情景也与不少创业型公司相似。“当时我们在福田区租下了一套酒店式服务公寓，就开始开展具体业务和招聘工作。”
随后壮大起来的深圳分公司终于搬入写字楼办公。林木雄如今依然清晰地记得，当时110平方米的办公室中仅有着10张办公桌。
以12年前的广深为中心，一步一步地落地发展，如今第一太平戴维斯在华南区已成为提供前期策划、项目开发顾问、物业及资产管理、评估咨询、代理及交易、等一站式服务的房地产权威顾问，覆盖业务范围拓展至整个广东、福建、广西、湖南、江西及海南等，员工近1000人。
过往的历程中，第一太平戴维斯亦不乏与极具代表性的项目合作的经验。广州国际金融中心(广州西塔)与太古汇，便是给林木雄留下深刻印象的两大项目。
“对于第一太平戴维斯来说，西塔是一个意义重大的项目”，林木雄表示，当时第一太平戴维斯团队前后经过近半年时间的准备，最终顺利中标，获委任为广州西塔项目的营销顾问及竣工前期管理顾问。
经此一役，第一太平戴维斯华南公司高端物业服务史增添了浓墨重彩的一笔。
解读市场
2015年，第一太平戴维斯集团业务网络覆盖超过60个国家，全球设600多家办事处，员工总数超过27000名。在继续扩张的道路上，中国市场已经成为第一太平戴维斯主要目标。
在第一太平戴维斯看来，中国房地产市场在过去20年中已长成为兼具全球性与竞争性的市场，并且有可能在未来五年内成为第一太平戴维斯亚洲区最大的业务板块。
作为管理者，林木雄对中国房地产市场的解读现实而理性。基于中国城镇化进程，他指房地产市场依然有很大空间，“不能预计未来十年都能像过去十年有那么快的增长，但是整个市场的基数还是在变大的。”
在市场调整时期房企的并购分化现象在林木雄看来也是颇为自然的过程，“过去五十年香港房地产有多少开发商陷下去了?房地产是很专业的行业，能够做下来的企业肯定都有各自的优势。”
对于下半年的市场走势，林木雄认为依然有些不确定因素，“一方面，近期股票市场的波动对于房地产市场的影响还有待观察，另一方面，下半年继续降息的可能性或许会继续给房地产市场带来利好空间。”
谈及第二季度各大一线城市成交回暖，林木雄指，从投资的角度看，二手市场的表现更不容忽略。“一手住宅市场中，可能某些大项目的涨价降价措施就影响到短期的成交情况和数据表现。但从二手市场的出售和入手表现可以观察到普遍个体组成的群体对房地产市场的预判。”
商业地产方面，REITs试水松动风声是今年热议焦点之一。结合国外市场经验来看，林木雄认为REITs交易、上市及税收等相关制度依然有待完善，“我认为这个过程依然需要一段较长的时间。”
以下是观点地产新媒体对第一太平戴维斯华南区董事长林木雄先生的采访实录：
观点地产新媒体:第一太平戴维斯进入中国20周年，期间有哪些给您留下深刻印象的事件或项目?
林木雄：我个人感受比较深的主要是两个项目。第一个是广州国际金融中心，第一太平戴维斯被委任为项目的营销顾问及竣工前期管理顾问。当时我带领着团队去投标，全程参与应标、条款谈判等过程，从准备到公布投标结果的整个过程大约有六个月，最终第一太平戴维斯顺利中标。IFC是广州的地标，当时有很多事情在广州是创新性的，能够参与其中是第一太平戴维斯一个重要机会。
第二个是广州非常具有代表性的太古汇，当时第一太平戴维斯负责商场零售部分的租赁，参与的工作由华南区团队和香港团队通力合作完成。
观点地产新媒体：回顾过去，您对国内市场的展望是怎样的?您觉得第一太平戴维斯未来发展中可能遇到的挑战有哪些方面?
林木雄：进入中国市场二十年，最大的一个感受是国内市场真的很大，现在仍然有很多发展空间，我们认为前景非常长远。当然，市场肯定不会一成不变，第一太平戴维斯的服务内容也会与时俱进。
关于发展，我认为当前的主要挑战还是人才资源，这里面涉及三方面。首先，房地产市场前景长远而且当下机会也非常多，对于人才来说，面对的问题是如何选择行业和机会?房地产服务行业的挑战就是要在各行各业中凸显出优势。我们在过去一段时间中都在不断地寻找人才和培养人才，怎么样让他们相信这个行业的优势和机会，怎么让他们能在这里发挥能力和才华，这是很大的挑战。
其次，合伙人制度是去年以来房地产企业中非常火热的话题，但事实上合伙人制度一直存在于房地产服务行业。第一太平戴维斯发展至今已有160年，期间也是通过合伙人制发展壮大的，这是我们的优势。但是现在国内开发商和其他相关行业的企业也都在尝试合伙人制，一定程度上对于我们的吸引力也有些影响。
第三，部分相对门槛低一些、平台重要性强一些的业务版块，比如说交易类业务，现在竞争越来越激烈。有些同行将提成点提得很高，甚至改变了很多行业的规则，这种做法能否持续我并不肯定，但目前对于市场的发展、人员的流动是有影响的。
所以未来如何保证人才资源是个关键，因为我们的行业中人才培养并不容易。幸而第一太平戴维斯通过二十年的发展，已经拥有了自己的资源和优势。第一个就是客户资源。包括中国在内的世界各国的市场中，我们的客户对第一太平戴维斯都建立了信任感，这种信任不是一时就会被取代的。第二个就是第一太平戴维斯的服务和员工。有很多的伙伴适应公司的文化后已经在这里扎根下来，推动公司的发展。从服务供应商的角度来说，我们的服务是具有持续性和粘稠性的，可能项目方面的人员已经经历几番变动，但是我们的服务团队是一直都没有变的，第一太平戴维斯有一些项目服务合作可以长达十几年二十年。这是我们长远耕耘的理念。
观点地产新媒体：在较为乐观的长期展望基础之上，您怎么看下半年房地产市场的走向?今年第二季度一线城市房地产成交量回升，您是否认为回暖已经到来?
林木雄：我认为现在还有些不确定因素。一方面，近期股票市场的波动对于房地产市场的影响还有待观察，但另一方面，下半年继续降息的可能性会给房地产市场带来利好空间。
第二季度一线城市一手住宅的交易量在回升，但我们的观察点应该还要包括二手市场。一手住宅市场中，可能某些大项目的涨价降价措施就能够影响到短期的成交情况和数据表现。但是二手市场的表现更多地代表了整体的趋势，这是买家和卖家的对于入市和出售的双向选择，可以观察到更多群体对于房地产市场未来的期望和判断。
今年年初的时候我们的判断是会有四次降息，下半年可能继续降息，如果确实推出的话对房地产市场也是加分利好，利率的影响作用还是非常重要的。
总结2015年，我认为方向还是好的。市场随时都处在一个变化过程中，有时候波动小一点有时候波动大一点，但是我相信大方向依然是好的。
观点地产新媒体：今年博鳌房地产论坛主题是转变时期的中国房地产，转型也是房企中热议的话题，对此您如何理解?
林木雄：首先不能预计未来十年都能像过去十年那样增长那么快，对比过去的业绩增长目前的增幅可能是下降了，但是整个市场的基数还是在变大的，整体的住宅市场还是在增长的。因为现在中国城镇化还在继续进行中，经济仍在继续发展中，还是需要房屋建设的，所以总的判断，市场的蛋糕肯定会变大。
其次，市场也不是今天才发生改变，企业要做的是如何应对改变的市场，从而实现增长。所以市场调整中，房地产行业中发生优胜劣汰是很自然的，因为这是很专业的行业。可以看看香港房地产行业过去五十年中陷下来的开发商有多少个，做开发商也不容易，能够做下来的肯定都有各自的优势。
观点地产新媒体：近期国内首支公募REITs启动，您认为REITs在中国推行的关键和难点是什么?这将对商业地产的发展和格局产生什么样的影响?
林木雄：REITs是个大方向，国内商业地产未来发展自然是会往这个方向走的。按美国和日本的经验来看，从长远的角度去考虑，持有物业很多时候不是开发商的行为。打个比方，开发销售就像工厂，必须要有资金才能流转运作。假如你获得一个地标性项目，需要100亿贷款来开发建设，建成后持有物业的年收益率是7%，那么一年只有7亿资金回笼，对于更多的买地滚动发展其实杯水车薪。如果有REITs,可以从市场实现短期回笼资金80亿、100亿，这笔资金就足以让开发商继续买地开发滚动发展。这是成熟的房地产行业中的一个模式，所以也可能是国内未来一个很有想象的空间。
但是REITs到底能走多快，怎么走，还是要考虑多方面的因素。首先是股票市场制度，房地产投资信托基金应该怎样按照制度在国内股票市场实现上市交易。其次是税制，国内现行税收制度对于房地产投资信托基金并不一定有利，未来如果没有相关的税收优惠政策来降低税收成本，REITs也很难操作。我认为这个过程依然需要一段较长的时间来等待。
至于对商业地产发展和格局的影响，从全球市场来看，REITs在美国做得比较好，其次是日本、新加坡，香港虽然有但相比之下并不是特别活跃，而且香港和内地资产租金收益率不高。按照香港6%-7%的投资回报率来倒推，在内地市场中很难找到租金回报率能够达到要求的资产。但是怎样才能提升物业租金回报率?归根到底还是要看供求情况，看经济发展带来的真实需求。
观点地产新媒体：相较于房地产私募基金、信托还有近期大热的众筹，REITs的优势体现在哪些方面?
林木雄：风险不一样，REITs是通过持续稳定的业务经营租金分红来收益，它本身有物业的权益及价值提升的优势，相对来说风险更小。公务REITs一般都是落成了并经营成熟的物业，将一个物业租出去，至少会有一定时期的稳定收益，不会在一天两年内发生大变化，所以收益率能够保证的。其次，REITs毕竟还是持有资产作保证，价值比较稳定。所以有些基金的配置中，REITs是比较保险的选择。私募、信托或是纵筹，较多的是集中未建成的项目，收入还未必得到保证，而且它受到的监管相对较少。
