眉山楼市2015年3月成交交易数据

  • 时间:2015-04-06 14:16 编辑:眉山房产网 来源:眉山购房网 阅读:2713
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摘要:眉山楼市2015年3月成交交易数据

眉山楼市持续回暖,繁荣之下暗藏隐忧

——3月成交2190套,环比上涨36.96%

  三月一过,连同2015年第一季度成为历史,眉山楼市延续2月火红态势,市场数据持续回暖。随着限购“松绑”,央行降息,二套房首付“开闸”等政策因素影响,眉山楼市政策环境向好,两会期间,政府工作报告中释放出支持居民自住和改善性住房需求信息,更令全国楼市备受鼓舞。按照当前政策基调,新一轮的楼市利好或可期待。

  据眉山市房管局备案数据统计,2015年3月眉山东坡区新房共成交2190套,成交总面积188841.7平方米,成交总金额806796552元,较之2月成交1599套,成交总面积144692.63平方米,成交总金额729401569.87元,分别环比上涨36.96%、30.51%、10.61%,市场数据的持续回暖,有春节返乡置业及备案后置的客观性,同时也要意识到时下各大楼盘客户拜访量急剧下降的隐忧。第二季度能否承接一季度的火热,眉山地产人为之绷紧神经。

  据各楼盘反馈信息显示,春节过后,市场趋于平淡,多数项目来访量明显下降,客户的入市积极性亦有所下降,非热点项目认筹情况不甚理想。然而,市场的暗流涌动并未直接表现在3月销售数据表中。究其原因有四 :其一,3月5日,国务院总理李克强在政府工作报告中明确提出,稳定住房消费,坚持分类指导,支持居民自住和改善性住房需求。国家政策面的直接支持,在大范围内提振市场信心,进一步助推全国楼市稳定发展;其二,就眉山本地市场而言,人口红利褪去,刚性主力市场萎缩,客户需求更为多元化,与此同时,房地产商围绕着开发土地便能带来黄金价值的时代已然过去,纷纷从开发导向转向服务导向,改善性需求得到进一步释放,尤其是高端改善性需求的积极入市,如龙玺台等,为3月楼市提供了有力支持;其三,“30年最晚春节”造成眉山楼市消费时段的顺延。一方面受二月火热楼市惯性冲击,二一方面受后置备案等因素影响,市场热度得以延续;其四,个别品牌项目长期处于消费热点,为楼市的基本稳定提供数据支持。

  单盘数据分析:

  在三月销售数据中,眉山东坡区新房成交量冲破二字头,达2190套。其中,龙跃•熙炎景城项目以541套,成交面积4868.28平方米,合同总金额183454828元,雄踞销冠王宝座。除去集中备案等因素,项目地段优势也助力其在3月市场中独占鳌头。与此同时,为应对“节后综合症”,迎接“金三银四”,众楼盘纷纷举行降价促销活动,并在3月榜单中有所斩获。

  值得一提的是,阳光•世纪风景成交197套,环比上涨27.92%,金府•玉龙半岛成交94套,环比上涨34.29%,二者作为品牌楼盘的代表项目,皆长期盘踞五强榜单,市场认可度的居高不下,基本面持续向好。在此基础上,二者都在一季度加大了促销力度,对持观望态度的消费者,吸引力可见一斑。数据显示,二者成交均价分别为4238元/平方米,4307元/平方米,环比下跌3.27%,4.71%,在某种程度上,以价换量的情况依然存在。

  住宅成交均价分析:

  三月成交均价为4272元/平方米,相较于2月4989元/平方米,环比下跌14.37%。然而,2月房价的组成结构有其特殊性,龙玺台高端别墅大举入市,造成成交均价的虚高,其数据对于常态下的眉山楼市不具备参考价值。因此,3月均价的陡然下跌,并不能被看做房价再次入冬的标识。事实上,与1月3854元/平方米均价相比,3月成交均价已上涨10.85%,涨幅突破两位数,其数据也更接近当下市场行情,预示着眉山房价已逐步扭转下行态势,止跌回升,然而考虑到“高库存”仍是2015年眉山房企最大挑战,一些房企仍需要继续“以价换量”回笼资金,房价进一步大幅上涨的可能性不大。

  通过眉山购房网大数据库的分析,自2012年到2015年,第一季度成交均价分别为:3812.52元/平方米、4315.499元/平方米、4192.89元/平方米、4371.78元/平方米。房价虽时有波动,但皆在可控范围之内,预计未来眉山房价仍将在小范围内波动,但总体走势趋稳。

  纯商业数据分析:

  当下,住宅市场进入深度调控,虽市场已出现回暖迹象,但仍有个别房企深陷泥潭不能自拔,开发商“破产”、“跑路”的消息不绝于耳,市场信心难以在短时间内完全恢复。于此同时,商业地产依靠着厚积薄发的行业优势,逐步成为地产商、投资客眼中的“小鲜肉”。

  眉山房管局备案数据显示,2015年3月眉山商业项成交157套,成交总面积11234.37平方米,合同总金额89987728.5元,环比上涨65.26%,133.08%,113.69%,增长幅度大大高于住宅市场,究其原因:一方面,眉山商业地产仍处于勃兴阶段,原有基数小,也造成了相对较高的增幅;另一方面,供需市场的相辅相成,较高的市场预期,为商业地产的兴起攒足了力道。其中,圣丰国际以近五成的市场占有率蝉联销冠王,成交量73套,环比上涨12.31%。独具特色的市场定位,将民生经济极致演绎,为项目的成功奠定了坚实的基石。此外各房地产商纷纷在其住宅项目上配套底商,以增加项目的配套及利润值。其中摘得榜眼的鸿通地产深谙此道,以金色春天、东湖春天、春天公馆三大住宅项目商业配套,取得三月商业成交39套的辉煌战绩,成交总面积、成交总金额更是反超盛丰国际,是为名副其实的商业销冠王。此外,五洲国际装饰博览城、万景•九巷十坊等项目也在3月榜单中有所斩获,合力助推3月商业地产数据的大放异彩。

  商业地产延伸:

  商业的集中放量为眉山楼市带来春天,同时也带来巨大的招商、销售压力。据眉山搜房网大数据库显示,今年眉山楼市商业的供量将在200万平方米以上,对比2014年住宅销售总量130万平方米,商业的前景较为堪忧。为此,本网特梳理商业的三大要穴,希望对眉山的投资客、经营户有所借鉴:

  第一,地理位置。驰骋房地产40年之久的李嘉诚在“地段论”里强调,决定地产价值的考量因素第一是地段,第二是地段,第三还是地段。锁定了黄金地段,相当于锁定了地块核心商圈内的有效消费群体。纵观全球商业地产行为,选择城市核心区域的热门地段,常常能助力项目抢占先机汇集商气。在眉山此类项目的代表有:雕像国际广场、追梦城、海华•都市理想等。一者位居老城中心,一者位居新城市中心,自项目启动开始,便占据得天独厚的地理优势。

  第二,项目定位,业态规划。现代商业竞争激烈,没有特色的定位很难在现下商业市场形成消费黏性,同时没有合理的业态布局,也终将割裂商业项目的整体性,造成业态的重复紊乱。在眉山业态清晰,规划科学的项目代表有:万景•追梦城、玫瑰园•拾柒街、凡绚家居建材广场、悦北天街、雕像国际广场等,其项目定位、业态布局各具一格,能在一定程度上免于同质化的冲击。

  第三,专业商业运营管理公司保驾护航。与投资住宅市场主要依靠物业的升值不同,商业地产的投资价值与后期的商业运营能力休戚相关。在实现商业中心的持续竞争力的过程中,强大的精英运营团队必不可少。眉山此方面做的较为出色的有眉州公馆•拾柒街、万景•九巷十坊,项目通过统一定位、统一招商、统一运营、统一宣传的运营规划,为后续市场的持续激活提供了有力保障。

  商业地产结语:

  回归本地市场,千年眉州禀赋特异,既有深厚的三苏文化作城市名片,又有350万人口作消费支撑,随着高铁的开行,其商业价值已成井喷之势,然而,除去个别项目的自我要求,眉山商业地产项目鲜少引进专业化商业运营管理团队,因缺少专业的商业运营而失败的例子更是比比皆是,如义乌商贸城、金罗马广场、巴黎春天等。重开发轻运营的模式也已经不适应当前发展,商业地产必须向精细化、集约化方向发展,本网期待着眉山的开发商能将商业运营前置,并贯穿整个招商、运营全过程,以确保眉山商业能够稳步前行。

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